Woningbouw Hoofdweg Zuid in gevaar

Door: Klaas Leegwater. Nieuwbouwproject Hoofdweg-Zuid, 300 woningen en een supermarkt, komt in gevaar als het benodigde bestemmingsplan niet voor 1 juli ter inzage ligt. Die waarschuwing uitte wethouder Bart Kabout begin december tegenover ondernemers die zorgen hebben over de komst van een Vomar Voordeelmarkt en een nieuw participatietraject wensen. Vertraging van het besluitvormingsproces kan echter leiden tot afstel van nieuwbouw. Onlangs zijn in een ‘besloten vergadering’ met Kabout en raadsleden de pijnpunten in dit dossier besproken.

Het overleg tussen verontruste Kudelstaarters en Kabout (CDA) vond plaats op advies van de Commissie Ruimte en Economie, die voor een groot deel ontevreden was hoe het college de participatie had georganiseerd. Tijdens de meeting vorige maand met omwonenden en winkeliers zette Kabout druk op de ketel. “Uitstel van de behandeling van de startnotitie betekent dat het project in gevaar komt, het is vanwege de nieuwe omgevingswet van groot belang dat woningbouw op deze locatie voor juli wordt veiliggesteld.”

Het was een ‘moetje’
Winkeleigenaar Paul van Leeuwen, met andere ondernemers en bewoners verenigd in Participatie Groep Kudelstaart (PKZ), reageert ontstemd op het onderhoud: “Door de druk die nu op het proces komt, wordt participatie ondergeschikt gemaakt aan het doel, een woonwijk met supermarkt.” Het overleg met Kabout vond Van Leeuwen ‘een moetje’: “Het college wil de raad hiermee tevreden stellen. Let wel, wij zijn niet tegen nieuwbouw aan de Hoofdweg, maar neem ons wel serieus. We zijn in dit proces niet goed en te laat geïnformeerd.”

Contra-onderzoek
De groep PKZ vreest dat door een supermarkt op de verderweg gelegen locatie de omzet van ondernemers in het centrum achteruit zal gaan. Vooral door het missen van impulsaankopen. PKZ heeft onlangs contra-onderzoeken laten uitvoeren waarvan de conclusies op veel vlakken tegenstrijdig zijn met eerdere onderzoeksresultaten van de gemeente en betrokken vastgoedbedrijven waarin de conclusie werd getrokken dat er behoefte en marktruimte is voor een discounter . 

In de contra-rapportage wordt gemeld dat verkeerde aannames zijn gedaan en dat de gegevens achterhaald zijn, zoals over de huidige marktruimte in het dorp, verwachte bevolkingsgroei in Kudelstaart en de gewijzigde situatie vanwege de tussentijdse uitbreiding van de AH in het centrum. Het oordeel over het participatieproces was negatief: mismatch in verwachtingen, onduidelijkheid en informatieachterstand, en onvoldoende zicht op de belangenafweging die is gemaakt. Wethouder Kabout laat de contra-onderzoeken nog bestuderen.

School beste optie
De wens voor een tweede supermarkt in Kudelstaart in een ander (goedkoper) segment, naast de full service van AH, dateert al uit 2016. Uit een locatie-onderzoek in 2017 werd het terrein van basisschool TC De Ruimte (voorheen Graankorrel) in de Schweitzerstraat, dichtbij het winkelcentrum, als beste optie gezien. ‘Dat zorgt voor synergie tussen de winkels en levert impulsaankopen op’, was een van de conclusies. Winkeliers in het dorpscentrum konden zich daar goed in vinden.

TC De Ruimte stond in eerste instantie niet onwelwillend tegenover het plan om samen met de openbare school OBS Kudelstaart te verhuizen naar het nieuwbouwproject Hoofdweg-Zuid. Uit het rapport van 2017: ‘Het schoolbestuur is bereid te spreken over een nieuwe locatie’. In 2020 viel een besluit evenwel anders uit, de gemeente wees de plek aan de Schweitzerstraat voor de supermarkt van de hand. Want: ‘Het toekomstperspectief voor de school is naar hun mening op de huidige locaties het meest uitzichtvol.’

Van tien naar vijf lokalen
Toenmalig schooldirecteur van TC De Ruimte Heleen Broerse zegt dat ze niet kon instemmen met het aanbod van de gemeente. “Voor ons was verhuizen alleen een optie als we minimaal dezelfde ruimte zouden terugkrijgen, dat kwam niet overeen met het voorstel van de wethouder. We zouden er juist in lokalen op achteruit gaan, van tien naar vijf. Daarom zagen we geen reden om weg te gaan uit ons gebouw in de Schweitzerstraat,” aldus Broerse. 

Uit een notitie van de gemeente uit 2020 blijkt dat TC De Ruimte in verhouding tot het aantal leerlingen op de huidige locatie op basis van de lokale norm ruim is bedeeld wat betreft vierkante meters. Die extra ruimte zou de school volgens de regelgeving bij nieuwbouw moeten inleveren, tenzij de gemeente zou willen investeren in een groter gebouw. Maar, zo staat in de notitie: ‘Extra vierkante meters hebben aanvullende financiële consequenties en zijn niet te verantwoorden richting andere scholen binnen de gemeente.’

Gouden kans
De gemeente schakelde snel door naar een alternatief plan dat al sinds 2017 op de plank lag toen vastgoedbedrijf Roosdom Tijhuis zich meldde met het voornemen van een woningbouwproject en een supermarkt op het stuk grond achter kwekerij Zuider-Legmeer aan de Hoofdweg. Een deel van het perceel had de projectontwikkelaar al in bezit. Hoorne Vastgoed, zusterbedrijf van Vomar Voordeelmarkt en sinds 2018 eveneens deels eigenaar van grond in het bewuste gebied, sloot zich later aan bij de plannen.  

Het bouwproject van de twee bedrijven was vanaf 2021 een gouden kans voor de gemeente: een plek en gegadigde voor een discounter, geen grote financiële investering in een nieuw schoolgebouw, het woningtekort in Aalsmeer/Kudelstaart weer wat minder, en bij de ‘vastgoedjongens’ werd bedongen dat er extra sociale woningen worden gebouwd waarvan een aantal bovenop de supermarkt. Iedereen blij? Niet de ondernemers uit het winkelcentrum die omzetverlies vrezen.

Tweede super toch niet nodig
Paul van Leeuwen van PKZ: “We hopen dat het plan nog verandert en dat het college goed naar onze bezwaren kijkt. Wat ons betreft is een tweede solitaire supermarkt in Kudelstaart niet nodig, dat blijkt uit ons contra-onderzoek. Laat de wethouder, de raad en betrokken bedrijven daar serieus naar kijken en gun ons goede participatie. Nu lijkt het erop dat alles al beslist is, dat de solitaire supermarkt er aan Hoofdweg-Zuid er perse moet komen.” 

Urgentie vaststelling startnotitie
Hoorne Vastgoed en Roosdom Tijhuis hebben dinsdag in een brief aan de commissieleden in detail nog eens opgesomd dat het woningbouwplan “een absolute toevoeging is voor een toekomstbestendig Kudelstaart.” In de brief, in bezit van AalsmeerVandaag, staat tevens: “Wij zullen kritiekpunten bij de nadere uitwerking van het plan, waar mogelijk, meenemen.” Evenals de gemeente wijst men op urgentie van spoedige vaststelling van de startnotitie, “anders ontstaat er een groot risico dat woningbouw niet mogelijk is of enorme vertraging oploopt.”

Gevolgen bij geen supermarkt
Dinsdag 11 januari wordt het project Hoofdweg Zuid opnieuw besproken in een commissievergadering waarin wordt besloten of de startnotitie behandeld kan worden in de besluitvormende raadsvergadering op donderdag 27 januari. Bij een raadsakkoord wordt de voorbereiding voor een bestemmingsplan in gang gezet. De raad kan met een amendement de supermarkt nog uit de startnotitie halen. Heeft dat gevolgen voor de bouwplannen? 

Woordvoerder Jaap Sluis van Hoorne Vastgoed laat doorschemeren dat er in dat geval minder woningen komen: “De realisatie van een supermarkt maakt het mogelijk om 21 extra woningen in het betaalbare startersegment te realiseren. Daarnaast is aangetoond dat de behoefte aan een tweede supermarkt in Kudelstaart groot is. Met de komst van extra woningen zal de vraag alleen maar toenemen, ook voor de huidige winkels/ondernemers in Kudelstaart. Wij vertrouwen erop dat het integrale plan hier een kwalitatief goed en toekomstbestendig antwoord op geeft.”

Deel Schoutweg verbreed
Wat betreft vrees bij omwonenden voor extra verkeershinder op de ontsluitingswegen rond de nieuwbouwwijk, heeft de gemeente na een analyse van toekomstige verkeersbewegingen geconcludeerd dat er weinig aanpassing nodig is. Wel zal de Schoutweg voor een deel worden verbreed en komt er een parkeerverbod. In de buurt worden nieuwe parkeerplaatsen gecreëerd. Om geluidsoverlast bij de supermarkt tegen te gaan gebeurt het laden en lossen van vrachtwagens inpandig.

Besloten vergadering of benen op tafel?
Kort voor Kerst was er een ‘besloten vergadering’ tussen VVD, CDA en Absoluut Aalsmeer (AA) met wethouder Kabout over het project. Dick Kuin van AA: “Besloten vergadering is te zwaar aangezet, het was meer een ontspannen informeel overleg met de benen op tafel. Met elkaar kijken waar er in dit dossier de pijnpunten zitten en of er ruimte is om iets bespreekbaar te maken.” Kuin wil niet vertellen wat de uitkomst van het overleg was. “Nee, dat hebben we zo afgesproken. Binnenkort zal het wel duidelijk worden.”

GroenLinks, PvdA en D66 namen geen deel aan de bespreking. Willem Kikkert van D66: “Dit was wel degelijk een besloten vergadering. Wij vinden dat niet kunnen op dit belangrijke dossier. Inwoners hebben recht op transparante besluitvorming, niet in achterkamertjes.” Ronald Fransen van GroenLinks sluit zich daarbij aan. “Project Hoofdweg-Zuid hoort in de openbaarheid behandeld te worden, als je meedoet aan een besloten overleg zijn je handen tijdens de reguliere vergadering vrijwel gebonden. Dat wil ik voorkomen.”

Vanaf 1 juli 2022 treedt waarschijnlijk de nieuwe omgevingswet in werking met belangrijke aanpassingen van uitvoeringsregels voor het geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met betrekking tot nieuwbouwlocaties. De nieuwe wet moet begin dit jaar nog door de Eerste Kamer worden bekrachtigd. Uitstel van de ingangsdatum naar 1 januari 2023 is overigens nog wel een optie.

Zie ook:
de nieuwe omgevingswet
‘Wie bepaalt locatie tweede supermarkt Kudelstaart?
Startnotitie Hoofdweg Zuid

Foto’s Arjen Vos, afbeelding boven artikel Hoorne Vastgoed