Gemeente broedt op dichtgetimmerd plan Fort Kudelstaart

Door: Klaas Leegwater. (Analyse) Ruim een half jaar nadat de Raad van State (RvS) het bestemmingsplan vernietigde is nog onzeker op welke wijze Fort Kudelstaart herontwikkeld zal worden. Wel heeft de gemeente de intentie uitgesproken door te gaan met ‘Masterplan Zeilfort’ van ondernemer Martijn de Liefde, onderzocht wordt nu of dit na de uitspraak van RvS juridisch haalbaar is. Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart vindt al langer dat het Zeilfortplan van tafel moet vanwege de grootschaligheid.

“Met de kennis van nu was ik er acht jaar geleden nooit aan begonnen, ik wist niet dat een democratisch proces zo lang kan duren,” zei De Liefde onlangs in een interview bij Radio Aalsmeer. De projectontwikkelaar zit door alle bezwaarprocedures al jaren in de wachtkamer om het historische bouwwerk, onderdeel van Stelling van Amsterdam (UNESCO Werelderfgoed), te ontwikkelen tot een Zeilfort met onder meer hotel (28 kamers), restaurant, bar, vergaderzalen, terras, spa en een ondergrondse parkeergarage.

Loopt voor De Liefde het ongeduld op, voor de belastingbetaler de rekening. Aangekocht in 2015 en met de bedoeling snel een erfpachter te vinden, draait sindsdien de gemeente financieel op voor restauratie/groot onderhoud aan het fort, plus de kosten voor juridische bijstand. In totaal gaat het om miljoenen euro’s, een deel is subsidiabel. De komende twee jaar steekt de gemeente nog eens ruim anderhalf miljoen euro in het fort aan onderhoud en voor de aanstelling van een projectmanager.

Geen nieuwe nederlaag
Alle onderhoudskosten zouden op het bordje komen van fortbeheerder De Liefde bij een erfpachtovereenkomst. Omdat het bestemmingsplan door de RvS na een bezwaarprocedure van Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart is vernietigd (op verkeerd gehanteerde planregels, andere bezwaren werden niet erkend), kan de overeenkomst niet worden ondertekend. Hoe langer een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan uitblijft, hoe hoger de rekening voor de gemeenschap zal worden.

Niet onlogisch dus dat de gemeente bij een volgend bestemmingsplan goed beslagen ten ijs wil komen. Het moet ditmaal juridisch helemaal dichtgetimmerd zijn. Scherp gesteld: de gemeente kan zich bij dit onderwerp financieel en publiekelijk geen nieuwe nederlaag bij de bestuursrechter veroorloven. Niet voor niets buigt de juridische afdeling van de gemeente zich al maanden over dit dossier. Uitsluitsel wordt in oktober verwacht.

Unesco rapport
Van belang is vooral hoeveel waarde de gemeente hecht aan het vorig jaar verschenen Unesco-rapport, uitgevoerd door adviesorgaan ICOMOS en dat nog niet is meegenomen in een rechtszaak. Uit het onderzoek volgde de conclusie dat het fortplan van De Liefde ‘een ernstige inbreuk op de integriteit en authenticiteit van het fort is.’ En dan met name de bouw van een ondergrondse parkeergarage. Aanbeveling: ‘het gehele project te heroverwegen.’ De conclusies en aanbevelingen gelden niet als bindend, het is evenwel de vraag hoe in een eventuele volgende beroepsprocedure de bestuursrechter deze zal wegen.

Helemaal niets met het rapport doen is voor de gemeente een te groot risico. Waarschijnlijk zal het project van ontwikkelaar De Liefde, die het fort sinds 2018 in bruikleen heeft en tot nu toe verantwoordelijk is voor regulier onderhoud op en rond het fort, dusdanig worden aangepast dat tegemoet zal worden gekomen aan de aanbevelingen van ICOMOS. Een te grote aanpassing zal de business case van De Liefde lastiger haalbaar maken. Aan welke wijziging wordt gedacht kan of wil de ontwikkelaar bij navraag niet melden.

Compensatie voor De Liefde
Uit opgevraagde WOO-documentatie (*) blijkt dat de gemeente ook de kosten van regulier onderhoud op zich wil gaan nemen. ‘Wij trekken het onderhoud naar ons toe, dat betekent dat #### zich vanaf nu niet meer moet druk maken om onderhoud op en rond het fort.’ Reden voor de tegemoetkoming is dat de aangeven termijn naar De Liefde van twee jaar voor een onherroepelijk bestemmingsplan al drie keer is overschreden en nog eens drie jaar op zich kan laten wachten. ‘Enige compensatie is op zijn plaats.’

In een gesprek afgelopen mei met verantwoordelijk wethouder Willem Kikkert heeft Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart aangegeven dat na de uitspraak van RvS en de uitkomsten van het  Unesco-rapport het huidige Zeilfortplan van De  Liefde van tafel moet. De stichting pleit voor een meer kleinschalige herontwikkeling van het fort, waarbij de kernkwaliteiten van het UNESCO werelderfgoed worden behouden of versterkt. Dit te verwerken in een bestemmingsplan en vervolgens een nieuwe aanbesteding wordt uitgeschreven.

Financiële haalbaarheid
Uit het gespreksverslag, opgesteld door de stichting maar niet volledig geaccordeerd door de gemeente, blijkt dat Kikkert niets voelt voor dit voorstel en wil doorgaan met het (aangepaste) Zeilfortplan van De Liefde. Kikkert: “We hebben een inspanningsverplichting naar deze ondernemer.” De stichting uitte tijdens het overleg tevens twijfels over de financiële haalbaarheid van het Zeilfortplan van De Liefde. Zeilfort Kudelstaart BV heeft een negatief eigen vermogen, blijkt uit gegevens van de KvK.

Welke investeerders het plan zullen financieren is onduidelijk. De Liefde desgevraagd: “Zolang er geen bestemmingsplan is valt er niks te financieren.” In het overleg van mei met de stichting geeft wethouder Kikkert aan het proces stap voor stap te willen bekijken. Mocht De Liefde het toch niet waar kunnen maken dan is er tenminste een bestemmingsplan en kan er een nieuwe exploitant gezocht worden, meent Kikkert volgens het gespreksverslag.

‘Advertentie niet uit onze koker’
De Liefde is ervan overtuigd dat hij zijn plannen kan uitvoeren. Recent in een grote advertorial in de Nieuwe Meerbode stond de koptekst ‘Zeilfort Kudelstaart zet plannen door‘. Het leidde tot vragen van FloraAalsmeer aan wethouder Kikkert. Is er al iets beslist? Weet De Liefde meer dan wij als raad? Antwoord Kikkert: “De inhoud van dit verhaal komt niet uit onze koker, daar zijn wij niet verantwoordelijk voor. Pas na de zomer nemen we een besluit.”

De Liefde geconfronteerd met de reactie van Kikkert: “Ik ga  ervan uit dat het aangepaste bestemmingsplan in het najaar zal worden ingediend. De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, de Provincie Noord-Holland en de meerderheid in de gemeenteraad willen dit nautisch centrum graag gerealiseerd zien.” Later bij navraag lijkt Kikkert enig begrip te tonen voor de publicitaire actie van De Liefde. “Realiseren van het fortplan is zijn sterke wens.”

Motie PvdA en GroenLinks
PvdA en GroenLinks dienden onlangs een motie in waarin werd uitgesproken dat het gehele proces om te komen tot bestemmingsplan Fort Kudelstaart opnieuw gedaan moet worden. ‘De huidige plannen worden door Unesco en vele inwoners als te groots beschouwd en niet passend bij het historische karakter van Fort Kudelstaart.’ De motie werd gesteund door Absoluut Aalsmeer en FlorAalsmeer, de totaal negen stemmen waren te weinig voor een meerderheid in de raad. Coalitiepartijen CDA,VVD en D66 hebben eerder in een aanvullend coalitieakkoord vastgelegd positief te staan tegenover de plannen van De Liefde.

Als een volgend bestemmingsplan gebaseerd op het Masterplan van De Liefde door de raad wordt aangenomen zal de ondernemer gezien de bezwaarprocedures die Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart in dat geval al heeft aangekondigd nog twee tot drie jaar moeten wachten op zekerheid over een onherroepelijke vaststelling. Vervolgens zal het traject van omgevingsvergunningen, waar eveneens bezwaar tegen kan worden gemaakt, positief moeten verlopen voordat de bouw daadwerkelijk kan starten.

Moedeloos
De Liefde wordt licht moedeloos van dit vooruitzicht. “Het is triest dat dit twaalf jaar moet duren en wellicht nog langer, misschien wel tot 2030 als deze bezwaarmakers zo doorgaan. Blijkbaar genieten ze ervan. Heel Aalsmeer moet begrijpen dat zij de oorzaak zijn van alle vertraging.” Emile Abbing van Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart zegt dat van ‘genieten’ zeker geen sprake is. “Wij zijn absoluut niet tegen doorontwikkeling van het fort, maar het is wel van groot belang om het werelderfgoed en onze leefomgeving te beschermen.”

Abbing verwijst naar de bevindingen van ICOMOS dat het Masterplan van De Liefde als te grootschalig beoordeelt, de unieke waarden van het fort worden aangetast. “Dat zeggen wij al vijf jaar en dat wordt nu door steeds meer instanties en inwoners beaamd. Wij hopen van harte dat de gemeente gaat inzien dat de verspilling van gemeenschapsgeld in dit onhaalbare project moet stoppen en er gekozen wordt voor een kleinschalige passende invulling. Wij blijven ons inzetten voor een constructieve samenwerking met de gemeente.”

Wereld rondzeilen
Tot slot terug naar het radio-interview met De Liefde van vorige maand bij Radio Aalsmeer. Wat nu als blijkt dat zijn project toch niet haalbaar is? Als hij zijn Zeilfortplan moet opgeven? De Liefde: “Ik wil mijn droom, die tot nu toe heel slecht verloopt, om het fort tot nautisch watersportcentrum te maken heel graag laten uitkomen. Als dit niet lukt ga ik heerlijk de wereld rondzeilen.”

*WOO-aanvraag is gedaan door Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart en gedeeld met AalsmeerVandaag.

Zie de websites zeilfort.nl en fortkudelstaart.com voor meer info.

(Foto’s Arjen Vos)