Miljoenen nodig voor onderhoud Fort Kudelstaart

Door: Klaas Leegwater. De kosten voor groot onderhoud en herstel op Fort Kudelstaart gaan in de miljoenen lopen. Dat blijkt uit een Meerjarenonderhoudsplan dat Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart via een WOB-procedure boven water kreeg. Martijn de Liefde van Zeilfort Kudelstaart b.v. wil voorlopig geen cent aan groot onderhoud of vervanging uitgeven. De gemeente heeft als eigenaar van het fort budget vrijgemaakt om onveilige situaties te herstellen. Inmiddels blijkt Zeilfort Kudelstaart b.v. technisch failliet en is onduidelijk welke partij de bouwplannen zal financieren.

Het Meerjarenonderhoudsplan met een begroting van ruim 3,4 miljoen euro, in opdracht van de gemeente opgesteld door Bouwadvies Hylkema Erfgoed, is omvangrijk. Een greep: 250 meerpalen, 50 aanlegsteigers, bijna 500 meter aan beschoeiing, veel beton-timmerwerk, tussenwanden, deuren en ramen, trappen en balustrades, dakbedekking, beglazing, natuur- en kunststeen, bepleistering, tegel- en schilderwerk. De gemeente beschouwt het rapport als een inventarisatie, een voorlopig advies.

Beroepsprocedure
Vraag is welke partij zal opdraaien voor de hoge rekening. Dat is afhankelijk van wanneer de erfpachtovereenkomst met exploitant Martijn de Liefde getekend kan worden, vanaf dat moment komen alle kosten op het bordje van de ondernemer terecht. De overeenkomst kan echter pas afgesloten worden als het gewijzigde bestemmingsplan, waarover nog een beroepsprocedure loopt bij de Raad van State, onherroepelijk is. Uitspraak wordt eind dit jaar verwacht. Zolang is de gemeente eigenaar van het fort, en draait op voor noodzakelijke kosten.

Bruikleenovereenkomst
Voorlopig heeft De Liefde het fort in bruikleen ‘om niet’, wel met de verplichting tot regulier onderhoud: het in stand houden van steigers en beschoeiingen, herstel van ingezakte oevers, en baggeren van waterdoorgangen. Als aanvullende voorwaarde: ‘Vervanging en vernieuwing van steigers en beschoeiing dienen volgens de keur van Waterschap Rijnland te worden uitgevoerd.” Voor de kosten moet De Liefde putten uit de inkomsten van circa 120 ligplaatshouders.

Onveilige situaties
In februari meldde de ontwikkelaar aan de gemeente dat bepaalde onderdelen op het fort zo verslechterd zijn dat onderhoud niet meer mogelijk is en er onveilige situaties zijn ontstaan. De gemeente, die eerder al 400.000 euro uitgaf (de helft gesubsidieerd) aan een consoliderende restauratie schreef in maart aan de gemeenteraad dat 240.000 euro nodig is voor herstelwerkzaamheden vanwege de ‘onveiligheid en instandhouding’. Het betreft steigers, beschoeiingen, vloeren en herstel van het dak. Een deel van het bedrag moet de raad nog goedkeuren.

Versloffen
“Het is schandalig dat gemeenschapsgeld wordt gebruikt voor onderhoudskosten op het fort, gerelateerd aan de jachthaven,” zegt Emile Abbing van Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart, “De Liefde komt zijn verplichtingen niet na, hij laat de boel versloffen waardoor nu herstel of vervanging nodig is.” Abbing, die de bouwplannen van De Liefde te grootschalig vindt, trekt regelmatig aan de bel bij raadsleden en media als iets in zijn ogen niet volgens de regels verloopt, en probeert documenten via WOB-verzoeken te achterhalen.

De mening van Abbing dat De Liefde niet aan zijn onderhoudsverplichting voldoet wordt gedeeld door Aad van der Ploeg die op het fort een bedrijfje heeft in scheepsonderhoud en daartoe een ruimte huurt van De Liefde. “Ik ben hier bijna dagelijks, onderhoud heb ik nooit iemand zien uitvoeren.” Van der Ploeg ligt juridisch overhoop met De Liefde in een geschil over de duur van het huurcontract, “dus wellicht ben ik niet onafhankelijk, maar neem van mij aan dat het klopt wat ik zeg.”

Negatieve energie
Drie ligplaatshouders vertellen AalsmeerVandaag dat zij geen onderhoudsactiviteiten in de haven hebben waargenomen. “Nooit iets van gemerkt. Steigers en meerpalen worden steeds slechter, er gebeurt niets. Daardoor lopen boten bij stevige wind soms schade op.” Betrokken booteigenaren willen vanwege mogelijk nadelige gevolgen niet met hun naam in de media. Martijn Doornekamp heeft vorig seizoen zijn ligplaats op het fort opgezegd en zegt dat van regulier onderhoud aan de haven vrijwel geen sprake is.

De Liefde van Zeilfort Kudelstaart vindt de aantijgingen pijnlijk om te horen. Tijdens een gesprek op het fort zit de ondernemer aanvankelijk niet te popelen om de beschuldigingen te weerleggen. “Dat is allemaal negatieve energie. Het zorgt voor een hoop irritatie en frustratie. Als ik iets verkeerds doe zou ik het meteen horen van gemeenteambtenaren, want die zijn hier wekelijks. Ik houd mij aan de regels en doe aan onderhoud.” Een medewerkster van de administratie die het gesprek op kantoor bijwoont beaamt dat.

Prachtig uitzicht
Veel liever praat De Liefde over zijn plannen met het fort. De ontwikkelaar wil van Fort Kudelstaart, een ‘bruisend en grensverleggend watersportfort’ maken dat ‘een magneet vormt voor de eenheidsklassen van het Nederlandse zeilwedstrijdcircuit’ zo is te lezen in een fraaie brochure. Zeilfort Kudelstaart, dat ook toegankelijk wordt voor publiek, krijgt voorzieningen als: hotel, zeilerslounge, restaurant, een spa, vergaderruimte, uitbreiding en opknapping van de haven en een ondergrondse parkeergarage.

De Liefde is een enthousiaste verteller. Lopend door de bunkers, langs tekeningen met zijn plannen, en over het terrein, word je automatisch meegezogen in zijn verhaal. “Kijk…hier komt het hotel, daar het restaurant met terras met prachtig uitzicht op de Westeinder. We gaan de haven uitbreiden, en naast de muurwand van het fort komt een grote ingegraven betonnen bak als parkeergarage, dus niet onder het fort wat ik soms lees. En hoezo een grootschalig plan? Zie hoe groot het terrein is, in verhouding zijn de bouwplannen juist klein.”

Sinkholes
Een aantal onderdelen op de jachthaven is in slechte staat, te zien zijn verschillende verrotte meerpalen en beschoeiingen. Nieuwe meerpalen zijn er ook geslagen. De Liefde: “Afgelopen jaren zo’n 60 stuks.” Een havenmedewerker die toevallig komt aanlopen bevestigt dit. Op verschillende steigers zijn nieuwe planken getimmerd, en een paar tegelpaden zijn recent opgehoogd om ‘sinkholes’ te voorkomen. “Maar zo’n pad kan morgen opnieuw verzakt zijn, de motoren van boten zuigen het zand door de slechte beschoeiingen soms weg.”

Waarom knapt De Liefde die beschoeiingen dan niet op? Dat is toch onderdeel van zijn onderhoudsplicht? “Ik ga geen euro’s aan onderhoud steken in iets wat al verrot is, dat is weggegooid geld. Dit fort en de haven zijn zo slecht dat de meeste onderdelen niet te onderhouden zijn, dan is vervanging nodig. Zolang de erfpachtovereenkomst niet rond is ga ik geen cent aan groot onderhoud of herstel uitgeven. Dat is voor de eigenaar.”

Goedkope haven
Wat doet De Liefde met de rest van de inkomsten van de ligplaatshouders? “Veel geld gaat op aan andere zaken, een havenmeester en vaste maandelijkse kosten. Pas was het toegangshek stuk door een aanrijding, 5.000 euro schade. Een nieuwe maaimachine aangeschaft, ga zo maar door. Ik betaal veel aan onderzoeken voor het fort, hup weer 160.000 euro. En weet je hoeveel containers puin ik hier uit de bunkers heb laten afvoeren toen we er hier onze intrek namen? Vul zelf het bedrag maar in.”

De Liefde vervolgt: “Dit is een van de goedkoopste jachthavens in de regio, de inkomsten zijn dus niet zo hoog als iedereen denkt.” Op de vraag om met documenten en facturen te laten zien wat de ondernemer per jaar aan inkomsten genereert uit havengelden, welke kosten hij allemaal heeft en welk onderdeel daarvan verplicht regulier onderhoud betreft, geeft De Liefde geen gehoor. Kribbig: “Nee, dat ga ik niet doen. Dit is een besloten vennootschap.”

Technisch failliet
Uit het laatste jaarverslag van Zeilfort Kudelstaart b.v. door AalsmeerVandaag opgevraagd bij de Kamer van Koophandel blijkt dat de bv een negatief vermogen heeft van 65.000 euro. Technisch is Zeilfort Kudelstaart failliet en lijkt weinig middelen te hebben voor investering in onderhoud. Hoe kan de bv er zo slecht voorstaan? “Dat heb ik uitgelegd, ik maak veel kosten tegen lage inkomsten.” Waar gaat De Liefde als hij eenmaal zijn plannen met het fort mag gaan verwezenlijken de vele miljoenen aan investering vandaan halen? “Dat komt goed, maar ik ga je niet vertellen hoe.”

In 2017 werd de aanbesteding van het fort gegund aan Fort/Zeilfort Kudelstaart b.v., een combinatie van drie partijen waaronder belangrijke investeerder Sebald Invest. In een brief (WOB-document) aan de verliezende partij van de tender schreef de gemeente dat de winnaar er beter uitsprong op onder meer het financiële vlak: ‘Er is erg veel eigen vermogen beschikbaar…dat feit vermindert de risico’s m.b.t. de haalbaarheid van de plannen.‘ In juli 2020 stapte Sebald uit het project, dat deed eerder ook al een andere partij.

Brief van investeerder
Tijdens een zitting in de beroepsprocedure vorig jaar bij de voorzieningenrechter bracht de advocaat van de gemeente een brief in van een niet nader genoemde investeerder die als bewijs moet dienen dat De Liefde kan beschikken over ‘de ervaring en draagkracht’ van dit bedrijf, zo is te lezen in een ander recent vonnis gerelateerd aan het fort. De brief is niet openbaar, in geen enkel document in dit dossier te vinden. Zeker is dat de bewuste investeerder geen onderdeel uitmaakt van Zeilfort Kudelstaart b.v. Enig bestuurder is sinds juli 2020 Martijn de Liefde.

Klip en klaar
Judith Keessen van Absoluut Aalsmeer (AA) vindt dat er geen gemeenschapsgeld meer moet worden besteed aan het fort, ook niet als de veiligheid in het geding is. “De gemeente moet De Liefde houden aan zijn onderhoudsplicht, dan ontstaan er ook geen onveilige situaties. Dat het langer duurt met ondertekening van de erfpachtovereenkomst zie ik niet als reden dat de gemeente nu moet bijspringen.”

Keessen, die in 2020 als toen nog zelfstandig raadslid samen met AA tegen het bestemmingsplan stemde, wijst op de bruikleenovereenkomst met De Liefde waarin tevens is opgenomen dat de gemeente ‘niet gehouden is enig onderhoud aan de locatie te verrichten.’ Keessen: “Dat lijkt mij klip en klaar. Gemeenschapsgeld kan veel beter besteed worden aan ander achterstallig onderhoud in Aalsmeer, want dat is hard nodig.”

Geen onderhoud maar herstel
De gemeente ziet het anders. Via de voorlichter wordt het als volgt verwoord: “Uit reguliere contacten met de exploitant blijkt dat hij voldoet aan zijn verplichtingen met betrekking tot onderhoud op het fort. Gebleken is dat bepaalde onderdelen niet meer te onderhouden zijn, dan is er sprake van herstel. Dat komt voor rekening van de eigenaar, de gemeente.” Op het raadhuis gaat men ervan uit dat nog dit jaar de erfpachtovereenkomst met De Liefde getekend zal worden, “zodra dat een feit is dragen we de Meerjarenonderhoudsplan-verantwoordelijkheid over aan de exploitant.”

Nog geen standpunt
Als de Raad van State het bestemmingsplan afwijst zal De Liefde zijn plannen moeten aanpassen, en zal nieuwe vertraging ontstaan bij de ondertekening van de erfpachtovereenkomst. Tussentijds kunnen wederom ‘onveilige situaties’ op het fort ontstaan voor rekening van de gemeenschap. De VVD wil nog niet vooruitkijken. “Onze visie geven we bij de behandeling van de desbetreffende voorstellen in commissie en raad.” Dirk van Willegen (CDA) sluit zich daarbij aan: “Pas dan bepalen we ons standpunt.”

D66 ziet tot nu toe geen reden om vragen te stellen bij de afhandeling van de dagelijkse gang van zaken door het college op dit dossier. Wel zegt fractieleider Sybrand de Vries: “We betreuren dat dit project, waar de gemeenteraad in grote meerderheid mee akkoord is gegaan, nog steeds niet van de grond is gekomen. Het project kan een enorme stimulans kan zijn voor de watersport in Aalsmeer en dan met name de (internationale) zeilsport.”

Pensioenproject
De Liefde blijft optimistisch en strijdbaar ondanks alle vertraging en tegenslag dat zijn project tot nu toe heeft opgelopen. Als het nog meer tegenzit kan het nog vele jaren gaan duren voordat Zeilfort Kudelstaart volledig gerealiseerd is. “Al wordt het 2030, dat maakt mij niet uit. Ik laat dit mooie plan niet meer los. Ik zie het als mijn ‘pensioenproject’.”

Bouwplannen ‘on hold’
Eind 2020 werd het bestemmingsplan aangenomen. Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart ging in beroep bij de Raad van State. De stichting vindt de bouwplannen van De Liefde te grootschalig, vreest overlast in de buurt en aantasting van het Werelderfgoed. Na een UNESCO-onderzoek werd in april 2021 geconcludeerd dat de plannen met het fort tot geringe schade zullen leiden aan ‘de unieke kernwaarden van het Werelderfgoed De Stelling van Amsterdam.’ Het rapport werd toegevoegd aan het bestemmingsplan.

In mei 2021 besloot de voorzieningenrechter alle bouwplannen op het fort ‘on hold’ te zetten. In december 2021 werd een herstelbesluit bestemmingsplan door de raad aangenomen. Hiermee werd een aantal gebreken in het oorspronkelijke plan gerepareerd. Definitieve uitspraak RvS wordt eind dit jaar of begin 2023 verwacht, waarna De Liefde zijn huidige bouwplannen of wel kan doorzetten of moet aanpassen.

Opgeteld vanaf 2015 heeft de gemeente tot nu toe ongeveer 1,2 miljoen euro met betrekking tot het fort uitgegeven: aankoop, onderhoud, instandhouding, juridische kosten, plankosten en een consoliderende restauratie. Voor het laatstgenoemde onderdeel kreeg de gemeente rond de 200.000 euro subsidie van Provincie Noord-Holland. Op de 3,4 miljoen euro beschreven in het Meerjarenonderhoudsplan is eveneens subsidie mogelijk.

Dossier Fort Kudelstaart ligt niet op tafel bij de huidige besprekingen van een nieuw raadsakkoord in Aalsmeer, dit omdat de zaak nog onder de rechter is.

Relevante links: Zeilfort Kudelstaart en Stichting Werkgroep Fort Kudelstaart

Foto’s Arjen Vos en archief AV