Koning of rechtszaal? Plannen Fort Kudelstaart in beslissende fase

Door: Klaas Leegwater. Een oorlog met bommen en granaten bij het ruim honderd jaar oude Fort Kudelstaart heeft nooit plaatsgevonden. De laatste jaren is er wel een andere felle strijd losgebarsten rond het historische bouwwerk aan de fortbocht. Verbale en papieren schermutselingen over de ontwikkelingsplannen, een geschil dat binnenkort zal worden beslist in de raadszaal of, en dat is waarschijnlijker, later bij de Raad van State.

“Fort Kudelstaart wordt nieuw leven ingeblazen, we maken er een bruisend watersportfort van. Dit maakt Aalsmeer een stuk mooier. En wat zou het geweldig zijn als Koning Willem Alexander het Zeilfort komt openen, hij is tenslotte gek van water. Ja…dat is echt mijn droom.” Aan enthousiasme geen gebrek bij Martijn de Liefde van Zeilfort Kudelstaart.

Grensverleggend zeilcentrum
Als het aan de ontwikkelaar ligt, verschijnt er binnen enkele jaren aan de oevers van de Westeinderplassen na restauratie en verbouwing  ‘een grensverleggend en toegankelijk nautisch zeilcentrum.’ Niet iedereen is evenwel zo uitbundig gestemd als De Liefde. Een groep bewoners rond de locatie aan de Kudelstaartse weg verzet zich al enige tijd tegen de plannen.

Het fort, met twee unieke dubbele geschutsemplacementen, is onderdeel van de Stelling van Amsterdam en Werelderfgoed (Unesco). Aalsmeer kocht het verloederde fort, in 2016 werd een tender uitgeschreven met daarin verwerkt eerder door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten en doelstellingen. Drie belangrijke: ‘stimulering van de watersport, betere benutting van recreatieve watersportmogelijkheden en behoud van de cultureel historische waarden.’  

In 2017 werd de aanbesteding gegund aan vennootschap ‘Zeilfort Kudelstaart b.v.’, een combinatie van verschillende deelnemende partijen waaronder investeerder Sebald Invest dat begin dit jaar werd overgenomen door een andere vastgoedbelegger. Dit bedrijf heeft zich inmiddels teruggetrokken als partij. Enig bestuurder van de vennootschap is Martijn de Liefde die de fortplannen verder ontwikkelde. 

‘Veel te grootschalig’
Zijn project: Een hotel met 28 hotelkamers (mogelijk nog uit te breiden tot 40), een spa, een restaurant, een café/bar met terras, vergader- en congreszalen, en een ondergrondse parkeergarage (max. 235 auto’s). De ligplaatsen in de jachthaven worden uitgebreid naar 200. Totale oppervlakte horeca 6000m². Het businessplan gaat uit van 125.000 bezoekers per jaar.  

“Ik schrok van deze plannen. Watersport zou de hoofdfunctie worden, maar in plaats daarvan voert horeca de boventoon,” vertelt omwonende Emile Abbing die de stichting ‘Werkgroep Fort Kudelstaart’ oprichtte en tegengas organiseert, “natuurlijk hoort bij een bruisend zeilfort een café, restaurant en wat hotelkamers. Maar dit wordt veel te grootschalig en zorgt voor overlast door verkeer en verslechtering van de leefomgeving. De bouw van een parkeerkelder zal zorgen voor grote impact op het werelderfgoed.” 

In de tender wordt horeca vermeld als ondersteunend. En in de erfpachtovereenkomst, gekoppeld aan de tender, wordt horeca bestempeld als ondergeschikt: ‘De Erfpachter mag de Erfpachtzaak uitsluitend gebruiken ten behoeve van zijn Ondernemingsplan, zijnde een watersport gerelateerde functie, waarbij zeilen de voorkeur heeft. Daarnaast zijn als aan de watersport ondergeschikte functies kantoor, winkel(s) en horeca toegestaan, mits deze passen bij het ingetogen karakter van Fort Kudelstaart.’

Zeilen ondergeschikt of hoofdfunctie?
Abbing: “Vergelijk dit eens met het huidige plan, hoezo is 6000m² horeca ondergeschikt met een ingetogen karakter? Het fort krijgt een heel andere invulling dan bedoeld, hier gaat dus naar mijn mening iets goed fout. Ook als je kijkt naar de doelstellingen die vooral gericht zijn op stimulering van de watersport, in het gunningscriterium in de tender scoort Zeilfort Kudelstaart hierop juist minder dan een andere inschrijver.” 

Uit Wob-documenten blijkt deze opmerking van Abbing te kloppen. Bijvoorbeeld bij het criteriumpunt ‘met de herontwikkeling wordt de watersport in Aalsmeer bevorderd met bijzondere aandacht voor de zeilsport‘ schrijft de beoordelingscommissie over Zeilfort Kudelstaart: “Het zeilen heeft een ondergeschikte rol ten opzichte van de horeca.” Bij inschrijver Tenman BV: “Watersport wordt duidelijk de hoofdfunctie van het fort.” 

Wob-documenten
Ook bij een ander onderdeel gerelateerd aan de watersport wordt de beoordeling van Tenman BV hoger gewaardeerd. Op het gebied van investering en haalbare exploitatie scoort Zeilfort Kudelstaart weer hoger. Beide partijen eindigen in de gunningscriteria op 159 punten. Doorslag geeft de iets hogere erfpacht die Zeilfort Kudelstaart biedt. Dit blijkt uit door Abbing opgevraagde Wob-documenten die op zijn website staan.

Tijdens een commissievergadering van begin september stelde Absoluut Aalsmeer (AA) een aantal vragen aan het College over het dossier. (onder meer: ‘horeca zou toch een ondergeschikte functie krijgen?’) Antwoord paar maanden later aan AA: “In de erfpachtovereenkomst wordt inderdaad gesproken over ondergeschikte functies, maar dan in aanvulling op het Ondernemingsplan waarbinnen dergelijke functies reeds zijn opgenomen.”  

Grote horeca activiteiten mogelijk
Het College verwijst in een van haar antwoorden tevens naar ‘Scenario 3 Zeilfort’ uit een voorverkenning  (2012) en haalbaarheidsonderzoek (2013) waarin adviserend wordt gesproken over ‘een vergaande transformatie van het fort naar een grootschalig internationaal Zeilfort met functies als jachthaven, watersportwinkel, logies, horeca, en op regelmatige schaal grote en kleine evenementen. Voor het College is ‘Scenario 3 Zeilfort’ de basis van de verdere besluitvorming en dus zijn grote horeca-activiteiten mogelijk, zo kun je concluderen.

Volgens Werkgroep Fort Kudelstaart is dit onterecht. Abbing: “Scenario 3 is een beeld, niet een vrijbrief om maar alles toe te staan. Het is ook geen beleidsstuk. Volgens een raadsbesluit uit 2014 zou Scenario 3 nog uitgewerkt moeten worden met de doelstellingen waarvan het zwaartepunt op de watersportfunctie ligt. Dat is ook het beleid waarmee de tender is opgesteld. Dit alles blijkt allemaal uit de onderliggende stukken.”

‘Ze kakelen maar wat’
Hoe kijkt ontwikkelaar De Liefde aan tegen de bezwaren van de Werkgroep?  “Ze kakelen maar wat over een pretpark of partycentrum, dat wordt het niet. Hotelgasten drinken rustig een glaasje wijn en gaan dan slapen. En als er een keer een bruiloft is heeft niemand last, plafond en muren zijn twee meter dik. En door diverse instanties wordt constant meegekeken of ik mij aan de regels houd.”

De Liefde, een fervent zeiler en oprichter van The Kgotla Company, een adviesbureau dat vernoemd is naar de Kgotla, de overlegstructuur van traditionele stammen in Zuid-Afrika en Botswana, vervolgt: “Ik ben met iets moois bezig, een plan waarmee een goede exploitatie haalbaar is. Jammer dat een paar bewoners op alles tegen zijn, de klachten komen voort uit kinnesinne van iemand die ook een plan had ingediend maar dat werd afgewezen.”

Advies
De Liefde doelt op Abbing of zijn buurman architect Dick Kuin, tevens fractievoorzitter van Absoluut Aalsmeer. Beiden ontkennen een plan voor het fort te hebben ingediend. “Wel heb ik een andere kandidaat voor het project van enig advies voorzien. En dat is nog sterk uitgedrukt,” aldus Kuin die zich vanwege mogelijke belangenverstrengeling politiek niet met dit dossier bemoeit.

Overdreven
Omwonende Wilbert Streng, met zijn woonboot gelegen pal naast het fort, zegt blij te zijn met de plannen van De Liefde. “Eindelijk gebeurt er iets,  de tekeningen en invulling zien er mooi uit. Ik zie het als iets goeds voor Aalsmeer. De Werkgroep Fort Kudelstaart doet aan ‘cijferterreur’ door met extreme cijfers toekomstige overlast aan te tonen. Erg overdreven.”

De hoop van de Werkgroep is gevestigd op gemeenteraadsleden die 17 november in een commissievergadering het ontwerpbestemmingsplan van het fort, met daarin beschreven de uitgebreide horecamogelijkheden, zullen behandelen. Abbing: “Ik ga ervanuit dat de gemeenteraad zich houdt aan de eerder door henzelf vastgestelde doelstellingen en gemaakte kaders.” Fractievoorzitter van D66 Willem Kikkert wil zijn mening nog niet geven. “Die bewaar ik voor de commissievergadering.”

Wel of geen akkoord
Op 3 december tijdens een raadsvergadering wordt wel of geen akkoord aan het project gegeven. Mogelijke vertraging in de besluitvorming kunnen de wijzigingen zijn die vorige week in het ontwerp bestemmingsplan zijn doorgevoerd. In vergelijking met de eerdere versie in juni is ondere andere toegevoegd: ‘ Specifieke aanduiding voor de laad- en losvoorzieningen in de strook ten noorden van het Fort.‘  

Abbing: “Deze locatie ligt dicht bij onze woningen. Hierop hebben wij nooit een zienswijze kunnen indienen. Wat ons betreft moet het gewijzigde bestemmingsplan dus opnieuw ter inzage komen.” De politiek ervaren en oud-wethouder (CDA) Jaap Overbeek: “Deze specifieke toevoeging in het bestemmingsplan lijkt mij ondergeschikt aan het totale plan, maar ik kan mij voorstellen dat omwonenden dit een behoorlijke ingreep vinden. Het zal wat discussie in de raad geven.”

Goed gesprek
Zou het niet nuttig zijn als werkgroep Fort Kudelstaart en De Liefde een goed gesprek aangingen. De Liefde: “Wat mij betreft wel, ik wil er best een halve dag voor uittrekken.” Abbing ziet een ontmoeting  niet zitten: “Voorlopig niet, we hebben eerder met De Liefde gesproken wat hij later als inspreker op een vergadering weer ontkende.”   

Wat als de gemeenteraad instemt met de huidige plannen? Abbing: “Dan ligt een gang naar de Raad van State voor de hand. Onze advocaten geven ons een goede kans.” De Liefde: “Dat moeten ze dan maar doen, daar hebben ze het volste recht toe. Al vind ik het onnodig.” Oud-politicus Overbeek: “Mijn ervaring is dat de Raad van State meestal niet kijkt naar de inhoud van het dossier maar vooral beoordeelt of de procedure goed is verlopen. Daarom schat ik de kans op succes voor de bewoners niet zo hoog in.”

Kort geding
Voor De Liefde wacht ook nog een andere papieren oorlog. Het bedrijf Marine Service is al jaren in het fort gevestigd. Afgelopen september poogde De Liefde via een kort geding de huurder uit het fort te laten vertrekken. “Dat kort geding heb ik gewonnen, ik mag hier nog drie jaar blijven zitten”, verklaart eigenaar van het bedrijf Aad van der Ploeg die verwacht dat De Liefde nu een bodemprocedure zal gaan beginnen. “Of misschien doet hij mij eerst een goed voorstel.”

Relevante links: https://zeilfort.nl/ en http://fortkudelstaart.com/  

Foto’s archief AV